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一铺“坑”三代,房产投资“四不买”!

作者:    来源:    发布时间:2019-09-23 18:31    浏览量:

谨防掉坑里,贰爷房产投资总结:“四不买”

九五至尊游戏网站公寓不买、商铺不买、文旅地产不买、写字楼不买”,这四大房产业态不建议购买,贰爷称之为“四不买”。在持续不断进行家庭资产配置的时候,一定要管理好自己的双手,不盲目“买买买”。来看,昨天刚刚公布的国家统计局数据。

商铺不买

统计局数据:2019年1—8月份,全国商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。其中,住宅销售面积增长0.6%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%,办公楼销售额下降11.7%,商业营业用房销售额下降12.8%。

商品房≠住宅。


商品房销量降幅收窄,主要贡献是住宅,住宅反倒是实现0.6%的增长。办公楼下降10.8%,别忘了过去两年办公楼销售都不好。商业营业房下降高达13.9%,说明商办类物业的冬天远没有过去。

2011年8月,青海西宁的一次宴会上,一位朋友提到在成都的地一大道购买了4间商铺,面积200平米,单价10万一平米,总价超2000万,这个朋友是青海当地最大的通讯零售巨头之一,他经营的商铺,无论是自持的还是租赁,大都占据着西宁核心商圈的黄金口岸,商业运营十分成功。这位朋友希望把西宁“商业中心模式”复制到成都的天府广场,于是以10万/㎡的天价买在了地下商城”地一大道“,犯下大错。


▲华西都市报2010年09月29日


地一大道商铺开售,一铺难求,首日抢订率高达350%以上,是成都商业的一个奇迹。“一铺养三代”,买商铺基本靠抢,买商铺要“走后门”。


事实证明,地一大道是“坑”,这次投资是一大败笔。


▲已关闭的地一大道实景


曾经10万/㎡的地一大道,成都商业的一个奇迹!现状十分凄凉,冷冷清清,不见一丝荣光。9年前,朋友掏出2000万是否预见到城市商业业态的变化和中心位移?显然没有!时过境迁,“一铺坑三代”现今成为大概率事件,目前的商业状况发生了翻天覆地的变化。城市中心位移。曾经天府广场周围分布着相关部门办公大楼,分布着四川省展览馆,分布着银行保险外资等机构办公楼,担任着行政中心、经济中心、会展中心、文化中心等角色。现在很难用一两个词来概括它,行政、经济、文化、科技、对外交往、交通枢纽?


▲天府广场周边零售商业实景

商圈位移。天府广场的定位已经发生了根本性的变化,这是有目共睹的。贰爷认为,天府广场的中心定位已经让位于文化旅游和交通枢纽等功能。很多本地人,现在一年也去不了一次天府广场,即使去也是地铁换乘,来去匆忙,”留不住客“的传统说法也印证了商圈位移的现实。

▲摩尔百盛现状


摩尔百盛关门,曾经“高大上”的商城,倒闭之后,只能给小商贩做展销节,场内除了原有的地砖,其他四壁清水。谁又能想起几年前的辉煌呢?谁又能想到如此“地段”,怎么会发生大型商业体噩梦?

▲盐市口华联


北京华联盐市口店于2001年开业,占地3.75万平方米,是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的百货店,曾经生意相当火爆,15年之后落下帷幕。

▲茂业天地实景


茂业天地定位急转,原来针对中高端消费,现在不得已摆摊设点到街边,目的仅仅是搞特卖会,招徕低预算消费群体。


随着新区不断建设,商圈发生位移,核心商圈区位急剧变化。春熙路风光的太平洋早已不见,天府广场一带的摩尔百盛关门,盐市口的华联关门,剩下一些商业不见“春天”。商业急剧变化,细分原因有以下几点:


核心商圈被摊薄。原来一个城市一个核心商圈,现在成都有多个商圈。原来一个县城一个商业中心,现在县城也是新区不断,商铺多多,商业集中度被严重摊薄。商业口岸的致命性变革,导致不久之前还是好口岸,突然间就变了,满大街都是口岸,却难以找到你能拥有的好口岸,要么成熟且贵,要么口岸稳定期短,好口岸难以长久维持,随时可能衰落、位移。

业态急剧变化。卖面条、米粉等受互联网冲击小,但是小本买卖利润有限,房租支付能力弱,直接导致租金下降,同样低租金预示着拉低商铺价值。更为甚者,商铺甚至不能出租而闲置,时间长了,口岸就”死“掉了,要想起死回生,何等难?

互联网冲击。生意好做,利润高,可以支撑高房租,商铺自然价值高,受到互联网冲击,很多购物行为发生在线上,大量购买群体由实体店转为网购

供应量极大。中国的住宅占建设用地不到20%,而首尔,纽约,伦敦等可以占到40%,相对而言,建设用地中的商业占比过大,造成了严重供大于求,短期内难以去商业库存,从刚刚公布的国家统计局数据也可以看出,商业的去化周期是商业、住宅、办公三者之间最长的。根据数据,商业周转期呈进一步上涨趋势,情况不容乐观。

新的商业综合体快速发展。一站式购物休闲,靠规模效应,高水准的招商团队和商场运营团队来管理Shopping Mall,是一大趋势。即便如此,综合体依然库存大,竞争激烈,能做得很好的只是少数商业寡头,比如成都的IFS、太古里。

住宅库存周转期进一步缩短,商办类物业则加长,商办类物业的寒冬继续,如下图:

传统商业持续走下坡路,商业寒冬并没有探底,传统商铺生意不好做是大概率事件,个人投资不和大势为敌,不把自己定义为20%的幸运儿。

公寓不买

成都住宅限购之后,急于买房的群体,把不限购公寓看做进入成都的“桥头堡”。40年产权公寓,大都有高大上的穿衣戴帽,其宣传词汇汇聚了:“豪华”、“酒店式管理”、“精装修”、“城市中心”、“地铁房”、“小面积”、“低总价”、“不限购”、“国际范”......

公寓定义

在全国来看,一般把40年商业产权或者50年工业产权的类住宅产品,称为公寓。包括买一层送一层的、loft等等。

根据《成都市日照管理规定》要求,所谓“住宅类公寓”即在大寒日(即每年阳历1月20日前后),所有卧室或起居室(厅)的日照时间均小于2个小时的(三环路以内住宅低于1小时的),凡有一间卧室或起居室(厅)的日照时间大于2小时(三环路以内住宅大于1小时)的则称为“住宅”。只要是70年产权的住宅性质房屋,都不是我们今天谈及的公寓范畴。

不要轻易被“国际范”的公寓包装用词所蒙蔽,公寓有很多先天不足:

“非学区房”是公寓的先天不足

商办类物业目前是没有学区房概念的,所以在这最重要的房产资源上存在先天性缺陷,房价不具备长足上涨的动力;没有学区房概念的房子是缺少投资属性的。这是商业物业、写字楼、商住公寓不可治愈的硬伤。

公寓,作为一大投资品,买了却不能落户,成为投资者的一大软肋。

在成都购买卖商铺和公寓都不能入户!进入城市是分享社会发展红利,而更多的红利需要有当地房产+当地户籍,有公寓却不能落户,资源分享少一大笔,这是一大缺陷。

资金、人才等资源加速流入中心城市!

成都落户条件实行高门槛,近30万人涌入。成都户籍将会成为被仰视的对象,户籍代表着一个人的归属,而成都的发展在全川范围来看,可以说是一骑绝尘,GDP连续多年占全省37%。而成都更享有全省甚至西部地区绝佳的教育资源、交通系统、医疗条件、就业机会,房产增值条件,而这些资源是靠户口来锚定的。公寓却不能实现这一切。

公寓真的很赚钱?你会算房产投资回报率吗?

售楼部大多会这样算:如果一套50平米的公寓,单价11000元/平米,总价55万。好了,开始出租,那么装修费5万,所以总投入是房款+装修共计60万,第一年租金预估20000元/年,投资回报率是多少?3.3%,租金回报率3.3%是什么概念?也就是大约30年收回成本。单纯这样看,回报率挺高,可能比住宅还高。但是这样片面看回报率,错错错!!

聪明的人,稍微动脑筋就明白了,3.3%的涨幅连资金成本都不够,因为5年以上的按揭利率是4.9%,相当于每年净亏1.6个百分点。还要看到一笔隐形支出:装修投入,至少每7年要重装一次,也就是每7年都可能要支出一笔装修费!每年净亏资金成本的事,你会干?

贰爷告诉大家:投资者正确的回报率计算是看增值。举例来说,公寓相邻住宅现在价格1.5万/平米,5年翻番涨到3万/平方,那么公寓5年后的价格预期是11000+1500=12500元/平米(涨幅为住宅100%的10%即10%)。投资公寓的机会成本实在是太大了!!

公寓越老越不值钱,可办公可居家的两用性质,居住条件和办公档次被直接拉低。试想一下,你首付20万就买了一套公寓,花5万元进行装修还要自己安装购买昂贵的楼梯,期待幸福的小日子从此开始,你逐步发现开快捷酒店的越来越多,拉货进进出出的越来越多,送外卖的络绎不绝,开小公司的越来越多等等,这个时候,你还会沉浸在销售给你描述的,五星级大厅,管家式物管服务等等美境中吗?

往往商住房都是以小面积、低总价、精装修、买一层送一层来吸引投资人群。殊不知,到底是适合住还是适合办公呢?事实上都不适合!物业价值会极大被降低。

公寓融资困难、抵押贷款难。商办类物业在抵押贷款或者融资方面,被银行设置各种门槛。

高额税费。全额契税、全额土地增值税、全额增值税、个税以等,住宅契税目前全国有优惠,但是公寓和商业一律3%;公寓的土地增值税约8%,住宅免征;增值税,住宅满2年免交,公寓约5.6%一分不少;个税,住宅满五唯一免征,公寓一分不能少。商办类物业的维修基金、登记费、抵押费、工本费等等都高于住宅。

按照商业用水用电标准收费,公寓大都不通天然气。

必须要从本质上了解公寓,不要被销售人员描述的五星级标准所迷惑。现阶段应专注住宅投资,不买公寓!贰爷:凡是以收租金为目的投资,都是耍流氓!商铺不买、公寓不买!“四不买”未完,待续……

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